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Rechtsanwalt Ulrich
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Rechtsanwalt Mietminderung Berlin

Anwalt in Berlin Charlottenburg Wilmersdorf
Tel.: 030/88628650

Mietminderung in Berlin

Wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt durch den der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird oder die Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist, dann steht dem Mieter in der Regel das Recht zu, die Miete zu mindern. In dieser Situation ist die Miete gesetzlich gemindert § 536 BGB. Eine Mietminderung muss nicht beantragt werden, noch muss eine solche vom Vermieter genehmigt werden.

Dies gilt sowohl für einen Mangel der zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegt als auch für einen Mangel der während des Mietverhältnisses entsteht. Der Vermieter ist verpflichtet die Mietsache dem Mieter in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diese während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Bei vorliegen eines Mangels ist es jedoch unbedingt nötig diesen unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen. Sonst droht dem Mieter der Verlust seiner Rechte auf Mietminderung.

Ferner ist auch anzumerken, dass der Mieter sogar gesetzlich verpflichtet ist, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen, wenn sich während der Mietzeit ein Mangel zeigt ( § 536c I S.1 BGB). Wenn der Mieter dies unterlässt, so ist er dem Vermiieter sogar zum Schadensersatz verpflichtet (§ 536c II BGB), wenn diesem aufgrund der unterbliebenen Mangelanzeige ein Schaden entsteht. Der Mieter verliert in diesen Fällen sein Recht auf Minderung, Schadensersatz und Kündigung ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe, wenn der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte (§ 536 c II S.2 BGB)

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte (§536 b S.1 BGB) oder wenn er die mangelhafte Sache trotz Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt seiner Rechte bei der Annahme der Mietsache übernahm (§ 536 b S.3BGB). Eine schriftliche Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter nach Kenntnis des Mangels ist daher unbedingt geboten. Bei vorliegen des Mangels zur Wohnungsübergabe sollte dieser unbedingt in das Wohnungsübergabeprotokoll aufgenommen werden. Die Rechte wegen dem Mangel sollten in diesem Zuge unbedingt vorbehalten werden.

Ferner scheidet eine Mietminderung aus, wenn dem Mieter der Mangel aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel in diesem Fall nicht arglistig (bewusst) verschwiegen hat ( §536 b S.2 BGB).

Ein unerheblicher Mangel berechtigt den Mieter nicht zu Mietminderung.

Bei der Geltendmachung der Rechte wegen eines Mangels kommt es nicht auf ein Verschulden des Vermieters an.

Die korrekte Berechnung einer ordentlichen Mietminderung ist nicht immer leicht und bei vielen Mängeln äußerst umstritten. Grundsätzlich bestimmt sich die Höhe der Mietminderung an dem Umfang der verminderten Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch den Mangel.

Sollte der Vermieter nach der Mangelanzeige und nach Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung des Mangels diesen nicht beseitigt haben, dann steht dem Mieter ein Selbstbeseitigungsrecht zu. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536 a II BGB). Zudem steht ihm das Recht zu, den Ersatz der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen zu verlangen.

Ferner kann er neben der Mietminderung bei einem Schadens und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels ( 536 a BGB) oder bei dem Anspruch auf Ersatz sonstiger Aufwendungen ( § 539 BGB) einen Teil der Miete zurückbehalten ( § 556b II BGB).

Wenn dem Mieter durch den Mangel ein Schaden entstanden ist, dann steht ihm unter Umständen auch noch ein Schadensersatzrecht zu, wenn der Mangel bei Vertragsschluss vorlag oder der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug geraten ist ( § 536a I BGB) Bei schwerwiegenden Fällen kommt unter Umständen sogar ein Recht zur fristlosen Kündigung in Frage.

Das Recht auf Mietminderung darf im Wohnraummietrecht gemäß § 536 IV BGB nicht ausgeschlossen werden.

Bei Gewerberaummietrecht hat der BGH mit Urteil vom 12. März 2008 entschieden das eine formularmäßiger Ausschluss (AGB) des vollständigen Minderungsrechts ebenfalls unwirksam ist (BGH Urteil vom 12. März 2008, Az.: XII ZR 147/50)

„Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt.

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam“.

Grundlage für die Mietminderung ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshof BGH, Az. XII ZR 225/03 die Bruttomiete inklusive der Nebenkosten.

Der Mieter ist bei einem Rechtsstreit in Bezug auf die Mängel und die Mängelanzeige in der Beweispflicht. Einem Mieter ist daher zu raten die Mängel schriftlich anzuzeigen und den Eingang der Anzeige bei dem Vermieter zu belegen (z. B. durch eine Faxbestätigung oder durch Übergabe des Mängelanzeige unter Beisein eines Zeugen, der den Inhalt der Amzeige gelesen hat). Ferner sollte er schon frühzeitig die Mängel durch Fotos und Zeugen dokumentieren.

Der Vermieter darf den Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen, selbst wenn die Minderungssumme zu hoch angesetzt war ( es sei denn der Minderungsbetrag ist im Verhältnis zum Mangel unverhältnismäßig Hoch angesetz) . Dem Vermieter steht jedoch selbstverständlich das Recht zu, den Betrag um die überhöht geminderte Miete durch eine Zahlungsklage einzuklagen.

Die Kosten des Rechtsstreites müssten bei einer überhöhten Minderung ggf. von dem Mieter getragen werden. Dabei kommt es jedoch auf die einzelnen Umstände und die eingeklagten Beträge an.

Sollten Sie als Mieter gegenüber Ihrem Vermieter eine Mietminderung wegen Mängeln an der Mietsache geltend machen wollen, dann sollten Sie sich frühzeitig von einem Anwalt der im Mietrecht tätig ist zu der Höhe der Minderung und zu der tatsächlichen Mängelbeseitigung beraten lassen. Dies übernehmen wir in Berlin gern für Sie. Sollten Sie Vermieter sein und sollte Ihnen gegenüber eine unberechtigte Mietminderung geltend gemacht worden sein, dann vertreten wir Sie auch in diesen Fällen.

Kontaktieren Sie uns in Berlin zu Ihrer Mietminderung unter unserer Kanzleinummer: 030-88628650

Wir stehen Ihnen als Anwalt in Berlin zur Seite.

 

 

 

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